Девелоперский проект на Шри-Ланке «Relax Bungalow & Spa»

Что послужило вдохновением для создания этого экологического бутик-отеля?

 

Во-первых, вдохновением стала сама Шри-Ланка: её потрясающая природа, океан, пальмовые рощи и ритм жизни, где гармония с собой и окружающей средой выходит на первый план.

 

Во-вторых, вдохновением стал стремительный рост интереса к экологичному туризму и запрос на отдых, сочетающий комфорт, заботу о природе и уединённость. Мы заметили, что туристы все чаще ищут не просто отдых, а осмысленный опыт, где они могут наслаждаться природой, не нанося ей вреда. И нам захотелось создать место, где гости наслаждаются тропической природой, получают сервис, поддерживающий их здоровье и окружающий мир — и делают вклад в устойчивое развитие региона. Идея Relax Bungalow & Spa родилась как ответ на этот спрос — создать эко-лодж с 4 номерами, где гармония с окружающей средой сочетается с комфортом и прибыльностью. Это шанс для инвесторов войти в растущий рынок с проектом, который уже имеет потенциал стать знаковым.

 

И конечно же – личное наблюдение. Мы с партнерами работаем в том числе и на рынке недвижимости и туризма Шри-Ланки и видели растущий разрыв между запросами современных путешественников и тем, что им предлагали. С одной стороны – стандартные большие отели без души, с другой – аутентичные, но часто лишенные комфорта гестхаусы. Наш гость – это человек, который ценит уединение, природу, но не готов жертвовать высокоскоростным интернетом, качественным сервисом и дизайном. И здесь вдохновением послужило желание создать место, которого нам самим не хватало на Шри-Ланке: уединенный уголок, где джунгли встречаются с океаном, а современный комфорт существует в гармонии с природой, а не вопреки ей. 

Какие основные ценности и миссия стоят за проектом?

 

Миссия проекта Relax Bungalow & Spa — гармонично соединить экологические стандарты, уникальный комфорт и аутентичную атмосферу Шри-Ланки, предоставив нашим гостям премиальный опыт осознанного отдыха.

 

Таким образом, наша миссия создает триединство ценностей:

А) Комфорта: не в ущерб природе. Мы используем современные технологии, такие как солнечные панели и системы рециркуляции воды, чтобы обеспечить гостям весь спектр удобств с минимальным экологическим следом.

Б) Природы: мы не просто создаем экорезорт в джунглях, мы встраиваем его в джунгли. Панорамные окна, натуральные материалы, отсутствие заборов между бунгало – гости становятся частью экосистемы, а не просто наблюдателями.

В) Безопасности: как физическая – территория под контролем, так и экологическая – для окружающей среды. И, что важно, безопасность инвестиций для наших партнеров.

 

Почему выбрана именно эта локация у пляжа Морагалла?

Это была не случайность, а стратегический выбор по трем ключевым критериям:

1.    Доступность и уединенность: пляж Морагалла – один из лучших в регионе, широкий, песчаный, с хорошим заходом в воду. При этом он не так перегружен туристами, как, например, пляжи в Хиккадуве. Мы предлагаем шаговую доступность к океану, но при полном ощущении приватности.

2.  Транспортная логистика: Всего 1,5 часа от международного аэропорта Маттала Раджапакса. Гости не так сильно устают в пути после перелета.

3. Инвестиционная привлекательность: район Берувела активно развивается, но еще не перенасыщен подобными предложениями. Мы одними из первых заняли эту нишу, что дает нам преимущество «первого игрока».

 

Как вы определили целевую аудиторию и что для вас важно при создании уникального предложения?

 

Мы ориентируемся не на всех, а на очень конкретных гостей. Это осознанные путешественники:

· Цифровые кочевники (Digital Nomads), которым критически важен стабильный Wi-Fi (мы используем Starlink) и комфортное рабочее место на фоне природы.

·  Пары и семьи из Европы, США и арабских стран, ищущие уединенный и безопасный отдых с высоким уровнем сервиса.

·  Поклонники wellness-практик, для которых йога на рассвете и медитация под звуки океана – не опция, а must-have.

 

Наше уникальное предложение (USP) – это идеальный баланс «Digital Detox & Digital Connectivity». Вы можете провести день наедине с природой, а вечером – провести Zoom-конференцию без проблем. Это то, что невозможно найти в джунглях Бали или на пляжах Таиланда с таким уровнем сервиса.

 

Какие ключевые особенности отличают ваш проект от конкурентов?

Если коротко – мы избегаем прямой конкуренции, занимая свою нишу. Но если сравнивать:

1. Эко-технологии как основа, а не маркетинг: у многих есть «зеленые» элементы. У нас – автономная система на солнечной энергии, собственная система очистки и повторного использования воды. Это не просто красиво, это снижает операционные расходы на 20-30%, что напрямую влияет на прибыль.

2. Малая форма (всего 4 бунгало), что создаёт атмосферу полного уединения и эксклюзивности для наших гостей.

3. Управление «под ключ» для инвестора: инвестор получает пассивный доход. Всю работу – от строительства и получения разрешений до маркетинга и ежедневного управления – берет на себя наша опытная локальная команда, что позволяет инвесторам быть уверенными в устойчивости бизнеса.

4. Ценность: при среднем чеке в $150 за ночь мы предлагаем уровень приватности, комфорта и уникального опыта, за который на Бали или на Мальдивах спросили бы $500+.

На каком этапе сейчас находится реализация проекта?

Проект прошел самую рисковую и сложную фазу – подготовительную. На сегодняшний день:

· Создана компания для реализации проекта с четким разграничением акционерного капитала, полномочий между директорами и номинальным партнером, а также всеми необходимыми учредительными документами и внутренними договорами.

·  Земельный участок в Берувеле площадью 6 соток приобретен в собственность.

· Получена большая часть необходимых разрешений для начала строительства и последующего ведения туристической деятельности от отраслевых министерств и муниципалитета.

·    Завершен архитектурный проект и вся сопутствующая документация.

·    Собрана вся команда, включая управляющего, архитектора, инженера и юристов.

Фактически, мы на 95% готовы к началу строительства. Осталось подключить коммуникации и начать возведение бунгало. Это означает для инвестора, что его средства пойдут не на многолетние согласования, а непосредственно в стройматериалы и создание актива. Таким образом, это идеальный момент для инвесторов присоединиться на ранней стадии и получить максимальную отдачу.

Кто входит в команду проекта и какой у них опыт? 

Наша главная ценность – это сбалансированная команда с глубоким локальным опытом. В основном коллективе — специалисты с международным опытом: ведущий архитектор и дизайнер, менеджеры с опытом запуска эко-отелей, ведущие юристы и финансисты, партнеры, имеющие сеть отраслевых связей в федеральных и местных органах власти, local community advisors. Команда управляющей компании имеет опыт реализации и управления объектами в сфере туризма. 

Какие экологические технологии и практики используются или планируются для минимизации воздействия на природу?

Для нас это не пункт в презентации, а основа экономики проекта:

1. Солнечная энергия: панели мощностью 10 кВт покроют до 80% потребностей, включая кондиционеры и подогрев воды. Это не только экологично, но и снижает счета за электричество до нуля в солнечные дни.

2. Умное управление водными ресурсами: система сбора дождевой воды для технических нужд и полива.

3.     Переработка отходов: обязательная сортировка и компостирование органических отходов для удобрения нашего собственного сада.

4. Строительные материалы: при строительстве используются местная древесина тика, ротанг и другие возобновляемые материалы, такие как глина.

Какие основные вызовы и риски в реализации проекта?

Мы реалисты и открыто говорим о рисках:

1. Строительные риски: задержки поставок, рост цен на материалы. Митигейшн: заключение фиксированного контракта с подрядчиком с жесткими дедлайнами и предусмотрение резерва в 2%.

2. Рыночные риски: низкий спрос, сезонность. Митигейшн: Диверсификация целевых аудиторий (Европа, Азия, СНГ), разработка специальных «несезонных» пакетов (йога-ретриты, программы детокса), агрессивный маркетинг.

3. Валютные риски. Митигейшн: все расчеты с гостями и партнерами ведутся в USD (или в другой валюте, в том числе и цифрвой, с жесктой привязкой к курсу доллара).

Вместе с тем, мы минимизируем риски за счет диверсификации услуг (спа, кухня), партнерств с местными туроператорами и страховых программ, а также профессионального управления. Инвестиции защищены договорами и поддержкой SLTDA и BOI, что делает проект надежным.

Все риски мы учитываем в нашей финансовой модели и для этого предусматриваем три сценария развития (консервативный, реалистичный, оптимистичный).

Как планируете привлекать и удерживать гостей в условиях сезонных колебаний спроса?

Наша стратегия – быть не сезонным отелем, а круглогодичным wellness-направлением. Здесь мы используем два основных механизма:

1. Привлечение: прямые продажи через наш сайт + партнерства с платформами (Booking, Airbnb, Agoda) + целевой Instagram/Pinterest для визуала + сотрудничество с эко- и wellness-блогерами. И также активно развиваем индивидуальные предложения и внедряем системы лояльности для постоянных гостей.

2. Удержание: в сезон дождей (когда туристов меньше) мы делаем акцент не на пляж, а на йога-ретриты, программы детокса, курсы аюрведы. В это время спрос на такие услуги даже выше. Мы создаем уникальные пакеты «непогода», которые включают спа-процедуры, кулинарные мастер-классы, обучение серфингу. Таким образом наш продукт не зависит от погоды.

Почему вы решили привлечь инвесторов именно через долевое участие?

Потому что мы хотим, чтобы наши инвесторы стали партнерами в успешном бизнесе, а не просто кредиторами. Долевое участие:

·  дает право на долю в растущем активе (земля и недвижимость);

·  позволяет получать пассивный доход от прибыли проекта без операционного участия;

· открывает путь к многократному приумножению капитала при выходе из проекта через несколько лет путем продажи доли. 

Какие гарантии и меры защиты есть для инвесторов?

Безопасность инвестиций – наш приоритет. Безопасность включает в себя:

А) Правовую чистоту: земля и компания зарегистрированы в строгом соответствии с законами Шри-Ланки. Инвестор становится совладельцем юридического лица, владеющего активами.

Б) Прозрачность: ежемесячная финансовая отчетность (P&L, Cash Flow), ежегодный аудит. У инвестора есть прямой доступ к системе бронирования и ко всем финансовым документам.

В) Команду: опытная локальная команда, которая знает, как работать здесь и сейчас.

Г) Страхование: объект застрахован от форс-мажорных обстоятельств.

Что произойдет в случае невозможности осуществления планируемых целей — есть ли запасные планы?

Безусловно. Мы проработали три сценария: консервативный, реалистичный и оптимистичный. Даже в консервативном сценарии (заполняемость 50-60%) проект выходит на операционную окупаемость и приносит инвестору доходность выше банковского депозита.

В случае force majeure наш план «А» для инвестора – это возможность продажи своей доли менеджменту компании или иному инвестору. Все сценарии заранее оговариваются в договорах (например, в акционерном (инвестиционном) соглашении).

Если возникнут серьезные трудности, наш план «Б» – гибкое управление затратами и переориентация на долгосрочную аренду цифровым кочевникам (месячные контракты) или крупным туроператором, что обеспечит стабильный cash flow даже в кризис.

Ну и конечно план «В» - это продажа самой недвижимости. Так сложилось, что здесь всегда наибольшим спросом пользуются три материальных актива: золото, автомобили и земля. Недвижимость на Шри-Ланке растёт в цене, поэтому актив сохраняет стоимость в любом случае.

Как планируется распределять прибыль и каким образом инвесторы смогут получить возврат инвестиций?

Вся чистая прибыль проекта после выплаты фиксированных операционных расходов и комиссии УК полностью поступает инвестору. Окупаемость — ожидаемо 5–7 лет, возможен buyback с премией, IPO или продажа долей новому инвестору.

Таким образом, возврат инвестиций + прибыль инвестор получает двумя путями:

1.     Дивиденды: ежеквартальные выплаты из прибыли.

2.    Выход (Exit Strategy): через 5-7 лет мы планируем продать успешный работающий бизнес стратегическому инвестору или фонду. Оценка будет производиться по мультипликаторам (например, 5-7 годовых прибылей). Это позволит инвестору не только вернуть вложения, но и получить значительный прирост капитала.

Какие дополнительные источники финансирования рассматриваете в будущем?

На данном этапе нам необходимо привлечь $650,000 для полной реализации проекта. В будущем, для масштабирования (например, строительство еще нескольких бунгало на другом участке), мы можем рассмотреть различные варианты без дополнительного «давления» на текущих инвесторов:

·     реинвестирование прибыли от первого проекта;

·    привлечение долгового финансирования под залог уже работающего и доходного актива (что будет намного проще и дешевле);

· привлечение нового инвестора на выгодных для всех условиях, так как первый проект будет служить наглядным proof-of-concept;

·     получение грантов на экологические проекты через Всемирный банк;

·     партнерства с международными фондами устойчивого развития.

Какие планы по расширению или развитию проекта на ближайшие 5–10 лет?

Наша стратегия – «от бутик-отеля к экосистеме».

1. Год 1-3: стабилизация работы первого комплекса, выход на плановые показатели по заполняемости и прибыли.

2. Год 3-5: приобретение еще одного участка земли и строительство еще 3-4 бунгало по отработанной и успешной модели.

3. Год 5-7: разработка и запуск собственного бренда wellness-услуг (аюрведические программы, брендированные продукты, йога-ретриты) и возможность франчайзинга нашей управляющей модели.

Таким образом, расширение проекта мы видим через запуск дополнительных вилл, спа-центра, оздоровительного комплекса и формирование сети eco-friendly проектов на юге страны, что позволит развить бренд Relax Bungalow & Spa до статуса регионального лидера.

Планируете ли вы внедрять новые услуги или направления, например, йога-ретриты, гастрономические туры или экологические программы?

Конечно! Это заложено в нашу бизнес-модель (с первого дня). Уже в первый год мы запустим: йога-ретриты, аюрведические программы, гастрономические вечера с местными шефами, эко-экскурсии, авторские wellness и спа туры, образовательные эко-программы. Это позволит увеличить ADR (маржа от 60-70 %) и удерживать гостей дольше.

Каким образом проект планирует адаптироваться к изменениям туристического рынка и экологическим требованиям?

Наша модель изначально адаптивна.

В части рынка - мы создаем продукт для растущей, а не устаревающей ниши. Спрос на эко-туризм и wellness только растет.

В части экологии - мы не адаптируемся, мы задаем тренд. Наши экологические стандарты изначально выше большинства будущих требований. Уже сейчас наша концепция соответствует принципам ESG, что делает нас привлекательными для нового поколения инвесторов и путешественников, создавая уникальную синергию спроса и предложения.

Более того, мы планируем внедрение гибких тарифов, использование цифровых каналов продаж, feedback-driven улучшения сервиса и партнерство с глобальными тревел-агентствами. Таким образом, мы работаем на опережение, ожидая усиление экологических требований, и заранее интегрируем green standards.

Каким образом вы планируете повышать узнаваемость бренда и привлекать международных туристов?

Через контент и партнерства.

·     Мы планируем активно работать с микро- и макро-инфлюенсеми в нише eco-travel.

·    Участвовать в международных выставках (например, Arabian Travel Market).

·    Создавать качественный визуальный контент (Instagram, Pinterest), который будет продавать сам себя.

·  Получать международные эко-сертификаты (Green Globe, LEED), которые являются сигналом качества для осознанных путешественников.

Здесь мы преследуем цель — позиционировать Relax Bungalow & Spa как премиум (но в то же время доступный) -эко-бренд, привлекая туристов со всего мира.

Какие ключевые показатели успеха для вас лично и для проекта в целом?

Для меня — это устойчивость и положительный вклад в местную экономику и природу. Для проекта — высокая загрузка круглый год, рост капитала, положительные отзывы гостей и успешная окупаемость инвестиций.

Какие тренды в туризме и экологическом развитии, по вашему мнению, наиболее важны для успешного развития вашего бизнеса?

Мы строим бизнес под два мегатренда:

1. Усталость от массового туризма. Люди ищут уединения, аутентичности и безопасности. Наш проект – это прямой ответ на этот запрос.

2. Осознанное потребление. Гости все чаще выбирают места, которые разделяют их ценности, где они могут отдыхать без вреда для планеты. Наша экологичность – не просто красивые слова, а реальные действия, которые видны гостю.

Каковы перспективы бизнеса в будущем?

Более чем блестящие. Шри-Ланка переживает туристический ренессанс. Правительство активно поддерживает устойчивый туризм. Рынок экотуризма растет на 14-15% в год. Мы находимся в идеальной точке: растущий рынок + уникальное предложение + профессиональная команда. Через 5 лет наш актив будет стоить в разы дороже, так как уже встроен в эту динамику.

Какие внешние факторы (экономические, политические, климатические) могут повлиять на проект, и как вы собираетесь их учитывать?

Мы учитываем все основные риски:

· Экономические (инфляция, валютные колебания — решаем за счёт расчетов в привязке к доллару США, партнерствами с туроператорами, диверсифицируем услуги). Важно, что наш продукт ориентирован на affluent-путешественников, чьи расходы на отдых менее подвержены кризисам.

· Политические: мы работаем в стабильном правовом поле с надежными локальными партнерами при полной поддержке правительства Шри-Ланки в лице Департамента развития туризма и Совета по инвестициям.

· Климатические: наш регион менее подвержен муссонам, чем восточное побережье. А наша концепция «all-weather retreat» делает нас независимыми от чисто пляжного отдыха. Болеее того, в нашей бизнес-моделе мы применяем страхование рисков, flexible management и локализацию услуг.

Что бы вы посоветовали другим предпринимателям, желающим запустить экологический туристический бизнес?

Три главных совета:

1. Начинайте с глубокого понимания локальной специфики. Без надежных локальных партнеров на Шри-Ланке делать нечего.

2. Будьте аутентичными. Не пытайтесь строить «как на Бали». Предложите то, что уникально для вашей локации – будь то кухня, природа или культурные традиции.

3. Считайте деньги с первого дня. Эко-туризм – это не благотворительность. Это высокомаржинальный бизнес целевой аудиторией которого являются осознанные путешественники. Ваша экологичность должна быть экономически обоснована, как это сделали мы с солнечными панелями и другими устойчивыми практиками.

Для нас это больше, чем бизнес. Это возможность создать что-то по-настоящему ценное и для гостей, и для инвесторов, и для самой Шри-Ланки. Мы открыты для диалога с теми, кто разделяет наше видение.

НПФ обеспечили доходность до 39%

В 2024 году программы долгосрочных сбережений (ПДС) для граждан продемонстрировали положительные результаты, опередив темпы инфляции и доходность пенсионных активов, формируемых в рамках системы обязательного пенсионного страхования (ОПС).

Новая платформа для выпуска ЦФА

Банк «Синара» заявил о стратегическом намерении выйти на перспективный рынок цифровых финансовых активов.