Азербайджанский капитал заходит в московский ритейл: Газпромбанк уступил ТЦ «Город Косино» сыну основателя AF Holding

Газпромбанк завершил выход из проекта торгового центра «Город Косино» на востоке Москвы. Согласно данным ЕГРЮЛ, 2 сентября 2026 года ООО «Газпромбанк-инвест» перестало быть владельцем ООО «Строй инвест», на балансе которого числится объект. Новым собственником компании стало ООО «Афкап» Агиля Мохнатова — наследника основателя азербайджанской группы AF Holding Азая Мохнатова. Сделка отражает две тенденции: банковские структуры избавляются от непрофильных активов, а частные инвесторы из СНГ увеличивают присутствие в качественном столичном ритейле.

Путь актива к новому владельцу

ТРЦ «Город Косино» площадью 130 тыс. кв. м начал работу в конце 2021 года. Застройщиком выступала группа ТЭН, которая в 2020 году привлекла «Газпромбанк-инвест» как финансового партнёра. Через три года, в 2023-м, банковская структура консолидировала 100% долей ООО «Строй инвест» в рамках рефинансирования кредитной задолженности девелопера. Таким образом, торгцентр оказался на балансе Газпромбанка не по инвестиционной логике, а вследствие урегулирования долга. Продажа актива стала ожидаемым шагом по расчистке портфеля от непрофильной недвижимости.

Финансовые показатели и долговая нагрузка

По итогам 2025 года выручка ООО «Строй инвест» составила 972,1 млн рублей, что на 16% выше, чем годом ранее. Чистый убыток сократился на 26% — до 449,6 млн рублей. При этом компания несёт значительные обязательства: на конец 2025 года долгосрочный долг равнялся 5,9 млрд рублей, краткосрочный — 278,2 млн рублей. Эксперты оценивают годовой арендный поток объекта в диапазоне 1–1,3 млрд рублей. Такая структура финансов объясняет, почему рыночная стоимость ТЦ «Город Косино» и реальная цена сделки могут существенно расходиться.

Оценки и возможная цена

Старший директор департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Ольга Шлычкова предполагает, что за актив могли заплатить 6,5–7 млрд рублей. Управляющий партнёр IBC Global Станислав Ахмедзянов оценивает рыночную стоимость объекта в 8–10 млрд рублей, но допускает, что сумма транзакции могла быть заметно ниже из-за долга на балансе. С учётом долгосрочных обязательств почти в 6 млрд рублей, чистый денежный поток для покупателя после обслуживания кредита оставляет меньше пространства для премии. Вероятно, стороны нашли компромисс, при котором цена отражала именно реальную экономику объекта, а не номинальную стоимость «стен».

Новый владелец: AF Holding расширяет присутствие в России

AF Holding — многопрофильный азербайджанский конгломерат, объединяющий строительные компании UGUR 97 и Everton, производителя пластиковых изделий Afsan Plastik, сети стройматериалов AF Euro Home, а также бизнес-центры, торгцентры и аквапарки в Баку. Офисы группы расположены в Баку, Лондоне и Франкфурте. По словам руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, AF Holding уже имеет опыт работы с российскими активами: около шести-семи лет назад компания приобрела торгово-складской комплекс на Варшавском шоссе. Теперь портфель пополняется крупным торгцентром с устоявшимся потоком арендаторов.

Значение сделки

Уход Газпромбанка из «Города Косино» подтверждает курс банков на избавление от непрофильных активов, полученных в рамках кредитных историй. Для AF Holding покупка объекта с арендным потоком свыше 1 млрд рублей — это вход в ликвидный сегмент московской торговой недвижимости. Сделка также демонстрирует, что даже при высокой долговой нагрузке активы с понятной экономикой находят покупателей из дружественных юрисдикций. В ближайшее время можно ожидать активизации подобных транзакций с участием международного капитала, который ищет доходность на российском рынке коммерческой недвижимости.