Застройщики привлекают заемный капитал с помощью рынка облигаций

Российский рынок жилищного строительства остаётся под давлением, и застройщики всё активнее обращаются к облигационному финансированию как к инструменту управления liquidity и обеспечения долгосрочных проектов. В 2025 году объем размещённых облигаций девелоперских компаний превысил 97,5 млрд рублей — это чуть больше, чем в прошлом году, несмотря на существующие экономические вызовы.

Что важно, в структуре эмиссий заметно усиление доли облигаций с фиксированным купоном: они составили 86,5% против 64% в 2024 году. Такое решение позволяет компаниям зафиксировать расходы и снизить риски, связанные с колебаниями рыночных ставок. В то же время доля флоатеров с доходностью, привязанной к рыночным индикаторам, значительно сократилась — до 13,5% против 36,2%, что подчеркивает ориентацию девелоперов на стабильность и предсказуемость финансирования.

Крупнейшими эмитентами в 2025 году стали «Самолет» (21,5 млрд руб.), «Эталон» (16,8 млрд), Setl Group (11 млрд), а также А101 и «Брусника» — по 10,5 млрд рублей. Эти компании используют облигации для рефинансирования текущих обязательств и инвестиций в новые проекты, создавая долговую нагрузку, которая, несмотря на текущие условия, вызывает беспокойство у аналитиков.

По данным «Яков и партнеры» и ЕРЗ.РФ, к концу 2026 года совокупная задолженность по проектному финансированию достигнет рекордных 13,3 трлн рублей — рост на 24% год к году. Ужесточение банковской политики и повышение рисков среди отдельных игроков вызывают рост консерватизма в кредитовании, что приводит к усиленной зависимости застройщиков от облигационного рынка.

Эксперты отмечают, что облигации с фиксированным купоном дают девелоперам возможность управлять ликвидностью и зафиксировать стоимости привлеченных средств, особенно при росте рынков долгового финансирования. При этом использование флоатеров связано с рисками— при падении ключевой ставки ЦБ застройщикам придется платить больше за погашение долгов, что усложняет долгосрочное финансовое планирование.

Средства, привлекаемые через облигации, в основном направляются на погашение существующего долга и реализацию новых строительных проектов. В компаниях, таких как «Дарс-Девелопмент», подчеркивают, что выпуск облигаций позволяет диверсифицировать источники финансирования и снижать издержки даже в условиях высокой ключевой ставки. Аналогичные оценки поступают от «ЛСР» и «Брусники» — облигации на рынке позволяют обходить более дорогие банковские кредиты, особенно учитывая отсутствие залогов и ковенантов.

Однако эксперты предупреждают: в перспективе чрезмерная фиксация расходов по облигациям может стать бременем, особенно если продажи на рынке новостроек останутся низкими. В условиях дорогой ипотеки и снижающегося спроса денежные потоки девелоперов могут оказаться недостаточными для обслуживания растущих обязательств.

Согласно данным «Яндекс Недвижимость», в 2025 году объем сделок с новостройками снизился на 5% — до 247 тысяч в городах-миллионниках, что указывает на сохраняющееся давление на рынок. В 2026 году застройщикам предстоит выплатить порядка 109 млрд рублей по облигациям и погашениям, что создаст дополнительную нагрузку на их финансовые показатели.

Инвестиционный климат остаётся напряжённым, и вопрос о балансировке между привлечением средств и управлением долгом — как никогда актуален для российского девелоперского сектора.