В последнее время, когда окончание карантинных мер, связанных с угрозой распространения корона вируса covid-19, во времени не определено, к нам в адвокатскую контору «Малыхина и Мамонтова» обращаются очень много предпринимателей по вопросам, связанным с исполнением обязательств по договорам аренды. Это не случайно.

Данный сегмент правоотношений в экономической жизни многих предпринимателей является одним из основообразующих элементов их бизнеса. И в связи с вынужденным простоем без изменения условий аренды может привести к банкротству. В свою очередь для арендодателя ситуация с возможностью получения арендной платы, покрывающей его расходы и приносящей прибыль, также не однозначна.

И вроде бы был принят ФЗ РФ №98 от 01.04.2020г. и Постановление Правительства РФ №439 от 03.04.2020г. Но данные нормативные акты не создают однозначной обязанности для арендодателя снизить ставку арендной платы, и самое главное не содержат вменяемого механизма по формированию взаимных прав и обязанностей на определенных условиях. Поэтому эти нормы фактически носят рекомендательный характер.

Если опираться только на вышеприведенные нормы, то разрешение ситуации приведет к тупиковой ситуации с правовой точки зрения, где более сильная позиция будет у арендодателя, а баланс интересов будет существенно нарушен. Вместе с тем адвокат Мамонтов А. В. в рамках оказания правовой помощи доверителям провел анализ правовой ситуации в связи с введением карантинных мер, связанных с угрозой распространения корона вируса covid-19, и пришел к выводу, что возможно правовое обоснование законного сбалансированного с интересами арендодателя требования арендатора о снижении арендной ставки и предоставления отсрочки по ее оплате.

Предложенная правовая конструкция основана на системном толковании ФЗ РФ №98 от 01.04.2020г. и Постановление Правительства РФ №439 от 03.04.2020г., нормативно закрепленных принципов гражданского законодательства, а также ст.451 ГК РФ, ст.614 ГК РФ. Ее применение уже имеет первые положительные результаты, когда арендодатели до этого непримиримо отстаивавшие неизменность арендной ставки вынуждены были согласиться с уменьшением арендных платежей и предоставлением отсрочки в ее оплате.

Основополагающим моментом для данной правовой конструкции является отнесений событий, связанных с угрозой распространения корона вируса covid-19, не к форс – мажору, а к изменившимся обстоятельствам, которые стороны не предвидели и не могли предвидеть на момент заключения договора и существенно влияющих на саму целесообразность отношений сторон. Действительно, для исполнения основной обязанности арендатора – выплачивать арендную плату – сами по себе карантинные мероприятия не создают препятствий, ведь банки работают. Поэтому между ограничением на работу и обязанностью выплачивать арендную плату прямой причинно – следственной связи нет. А именно наличием такой прямой связи и обусловлена возможность объявления тех или иных обстоятельств форс- мажором. Возникшие обстоятельства существенно влияют на экономическое положение арендатора, ограничивая его экономическую активность в связи с внешними факторами не зависящими от сторон договора. Для регулирования отношений сторон при возникновении таких обстоятельств предназначена именно ст.451 ГК РФ не относящая их к форс – мажору.

Примененный адвокатом Мамонтовым А. В. подход позволяет обоснованно и справедливо распределить риски между сторонами договора аренды с сохранением баланса интересов.

Подробный правовой анализ данной правовой конструкции дан на нашем сайте. Но сразу хочется предостеречь читателей, что предложенный вариант основан на конкретных отношениях. А в правоприменении каждая ситуация является уникальной и поэтому требует индивидуального подхода для ее разрешения с учетом особенностей, поэтому настоятельно рекомендую обращаться за помощью к профессионалам. Адвокатская контора «Малыхина и Мамонтова», в свою очередь, постоянно оказывает правовую помощь предпринимателям и гражданам в т.ч. он – лайн.

Мамонтов Алексей Вячеславович (адвокат, адвокатская контора Малыхина и Мамонтова)

Автор статьи