Строительство 12 квартирного жилого дома

Жилой дом состоит из 2-х одинаковых блоков. В каждом блоке 6 симметрично расположенных квартир – 2 однокомнатные (студии), 2 двухкомнатные и 2 трехкомнатные (двухуровневые). Информация по строительству 12-ти квартирного жилого дома
в г. Варна, Болгария
Место расположения
Участок расположен в северо-восточной части курортного г. Варна, который является вторым по величине и одним из самых престижных городов Болгарии, с развитой инфраструктурой и населением 350 тыс. жителей. Район «Сотира», в котором расположен участок, является экологически благоприятной зеленой зоной города, на высоте - 190 м над уровнем моря. Находится на склоне невысокой горы и защищен ею от преобладающих северо-западных ветров, но открыт со стороны моря с легким летним бризом, максимально озеленен, что создает свой уникальный и благоприятный микроклимат.
До остановки общественного транспорта – 700 м. До городского пляжа, центра города и «Приморского парка» – 5 км по дороге (7 мин. на машине или 30 мин. пешком).
Район обеспечен всеми необходимыми коммуникациями для комфортного проживания.

Проектные решения
Жилой дом состоит из 2-х одинаковых блоков. В каждом блоке 6 симметрично расположенных квартир – 2 однокомнатные (студии), 2 двухкомнатные и 2 трехкомнатные (двухуровневые).
Все 1-2 комнатные квартиры имеют отдельные входы, 3 комнатные размещены попарно. Планировка квартир спроектирована с отсутствием «лишних» площадей (коридоров, террас и т. д.). С уровня 2-го и 3-го этажей будет открываться прекрасный вид на центральную часть города и море. На части плоской кровли 3-х комнатных квартир имеется терраса, площадью 20 м2, которая не входит в общую площадь квартиры и на которой возможно устройство индивидуальной зоны отдыха с барбекю. Все однокомнатные квартиры имеют открытую террасу, площадью 6,5 м2 каждая, которая также не входит в общую площадь квартиры. Все 2-х комнатные квартиры имеют балконы, площадью 4,7 м2 каждая, для полноценного отдыха на открытом воздухе.
Учитывая преобладающее количество солнечных дней в году (по статистике, до 300 дней), а также для экономии электроэнергии, по желанию застройщиков, квартиры могут быть оборудованы солнечными батареями (по предварительным расчетам, вложения окупят себя в течение года, при постоянном проживании).
Въезд на придомовую территорию будет оборудован автоматическими воротами и изолирован от посторонних. Нижняя зона двора, как общая зона отдыха, будет озеленена и обустроена. По желанию большинства проживающих возможно размещение бассейна, беседки с барбекю и т.д.
На придомовой территории предусмотрено размещение 12 парковочных мест для автомобилей.
Условия и сроки строительства
Проектное решение позволяет, при необходимости, осуществлять строительство в 2 очереди, по одному блоку поочередно.
В настоящее время разработан и согласован, в полном объеме, рабочий проект. Разрешение на строительство, открытие площадки и пр. документы для начала строительных работ могут быть получены в течение 2-3 недель, в период оформления покупки земельного участка, подготовки договорных и финансовых документов с инвестором.
На период осуществления строительных работ участок обеспечен водой и электричеством, установлено временное бытовое помещение.
Строительство будет вести генподрядная строительно-архитектурная фирма «КОНТАКТ-С» ЕООД, которая имеет право на осуществление этого вида деятельности, а также все необходимые по болгарским законам документы, и зарегистрирована в «Агенция по вписыванията» за № 20120306135406 от 06.03.2012, в г. Софии. Фирма гарантирует высокое качество СМР, с обязательной фото-фиксацией основных этапов строительства и отдельных видов работ.
Необходимая сумма инвестиций в строительство - 513 тысяч евро (38,5 млн. руб., при курсе – 75 руб. 1 евро, см. сводку затрат на строительство). Вложение средств в строительство будет осуществляться поэтапно (траншами), в течение всего периода строительства, по мере необходимости (см. график финансирования). Строительство домов с полным благоустройством планируется осуществить в течение 12 месяцев.
Для экономии вложенных инвестором средств, строительство может осуществляться в 2 очереди, по одному блоку поочередно (после продажи квартир на стадии сооружения каркаса первого блока, полученные средства направляются в дальнейшее строительство). При этом варианте сумма инвестиций значительно сократиться и составит 231 тысячу евро (17,3 млн. руб., при курсе – 75 руб. 1 евро). При этом, сроки строительства могут составить 18 месяцев.
Парковочные места оформляются за собственниками квартир отдельно по цене 1,5-2,0 тыс. евро за одно парко-место, в зависимости от места расположения.
На практике дома в Болгарии сдаются в объеме болгарского национального стандарта «БДС»* (аналог российского строй-варианта), с регистрацией «Акта № 15»***, который позволяет юридически оформить недвижимость до полной ее приемки в эксплуатацию. Данное предложение предполагает именно этот вариант, при котором стоимость квартир определена в размере 690 евро 1 м2 (средняя цена в этом районе). Размер дохода инвестора составит 223 тыс. евро (43,5 % от вложенных средств, см. расчет эффективности вложений*****).
Для повышения продажной цены и увеличения дохода инвестора возможен вариант строительства «Под ключ», пользующийся в настоящее время повышенным спросом и гарантирующий быструю продажу. По прогнозам риелторов, учитывая отсутствие в этом районе предложений по продажам такого рода недвижимости, а также удачное место расположения, архитектуру дома и компактную планировку квартир, цена, при этом варианте, может «подняться» до 900 евро за 1 м2. При дополнительных вложениях (52 тыс. евро – в среднем, 50 евро на 1 м2), доход инвестора может составить 389 тыс. евро (68,8,0 % от вложенных средств).
Юридическое оформление недвижимости, по болгарским законам, может осуществляться после регистрации «Акта № 15»**, до полной сдачи дома в эксплуатацию («Акт № 16»***). Однако, если купля-продажа квартир, по договору между продавцом и покупателем, произведена на стадии строительства, покупатель будет иметь право на снижение ее стоимости, а также на корректировку планировки квартиры и замену отделочных материалов, в пределах цен, заложенных в проекте. При существующих продажных ценах 1 м2, у организаторов строительства имеется реальная возможность осуществления подобных действий, что, в свою очередь, значительно увеличит спрос на предлагаемую недвижимость.

*БДС - болгарский национальный стандарт (улучшенный аналог русского «строй-варианта»). Состояние, в котором недвижимость передается заказчику. Общие части здания полностью готовы. В квартирах стены и потолок выполнены под отделку, установлены входные и межкомнатные двери. Установлены окна и балконные двери. Проведена электропроводка, установлены выключатели, розетки. Подведены канализация и водопровод, установлены приборы учета воды и электроэнергии. Отсутствует сантехника. Полы без напольного покрытия. По желанию заказчика отделка квартир может быть доведена до состояния «под ключ» по отдельному договору.
**Акт 14 – протокол общинской (районной) администрации, удостоверяющий завершение работ на стадии «груб строеж» (грубое строительство). Выполнены фундаменты, каркас здания, перекрытия, покрытия, кровля, наружные и внутренние стены. Квартиры без отделки. Акт № 14 дает право на распределение прав собственности между участниками (покупателями) недвижимости.
***Акт 15 – документ, подтверждающий завершение строительства здания на стадии «БДС». Дает право на оформление «Нотариального акта» - документа, удостоверяющего право собственности на недвижимость.
****Акт 16 – акт ввода завершенного объекта в эксплуатацию (разрешение на пользование). Дает право на заселение и проживание собственников, а также на оформление «Нотариального акта» - документа, удостоверяющего право собственности на недвижимость.

*****Расчет эффективности вложений :
Продажа:
Квартиры (1037,6 м2 х 690 евро 1м2-средняя цена по району «Сотира»)………….……………………………………716 т.е.
Парковки………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..20 т.е.
Итого: 736 т.е.
Доход: 736 т.е. – 513 т.е. (стоимость строительства по расчету)……………………………………………………………….223 т.е.
Эффективность возврата средств (223 : 513 х 100)………………………………………………………………………………………43,5 %

Контакты:
Ручкин Виктор Григорьевич – управляющий фирмой «КОНТАКТ - С» ЕООД
моб. тел. +7 928 964 97 67 (В России)
skype: venia_19_49
e-mail: venia_1949@mail.ru