Рост ключевой ставки неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке на вторичном рынке недвижимости.

Содержание
1. В какую недвижимость сейчас выгоднее вкладываться, а в какую - не очень и почему (первичка, вторичка, коммерческая и т.д.)?
2. Вложения в первичный рынок надо разделить на два типа
3. Варианты инвестиций на вторичном рынке недвижимости
4. К каким последствиям для рынка недвижимости приведет повышение ключевой ставки: кто от этого выиграет, а кто проиграет?

При этом снижение спроса от роста ставок мы начинаем наблюдать только сейчас, так как по одобренным кредитам банки старались сохранять старые условия как можно дольше или даже на весь период действия положительного решения.

Рост ипотечных ставок приводит к охлаждению рынка вторичного жилья, так как многие потенциальные клиенты пересмотрят свои планы по оформлению ипотеки в связи с ростом ставок и те, кто еще сомневался стоит покупать недвижимость или нет, точно отложат этот вопрос.

При этом охлаждение вторичного рынка приведет к общему спаду количества сделок купли-продажа недвижимости, так как по данным Сбербанка на вторичный рынок приходилось около 70% всех ипотечных сделок, то есть падение спроса на ипотеку не останется незамеченным. А падение спроса приведет к снижению стоимости вторичного жилья

И если говорить об инвестициях, которые связаны с перепродажей недвижимости, то здесь есть прямой риск, связанный с будущим падением спроса. Ставки вырастут – ипотека на вторичное жилье будет дорогая, и на рынке вторички станет меньше потенциальных покупателей. А это приведет к увеличению сроков перепродажи недвижимости и соответственно снижению доходности, на которую рассчитывает инвестор.

А если добавить фактор снижения стоимости недвижимости, то многие инвесторы должны будут пересмотреть свои финансовые модели и выкупать новые объекты с более высокими дисконтами, нежели они это делали ранее.

При этот спрос может перекочевать на новостройки, так как программы государственной поддержки на первичном рынке продолжают действовать, и многие клиенты предпочтут купить новый дом, можно немного подождать до ввода в эксплуатацию, но по переплате это получится дешевле, чем покупать вторичное жилье в ипотеку.



Также покупатели будут себя вести более уверенно и будут чаще торговаться, так как их на рынке станет меньше, а продавцы при этом хотят поскорее продать недвижимость.

А если говорить о рынке аренды, то здесь наоборот может быть некоторый подъем, так как часть людей, который не захотят оформлять ипотеку на покупку, будут продолжать снимать жилье или начнут арендовать вместо покупки. А значит потенциально снижение спроса на покупку недвижимости приведет к росту рынка арендного жилья, так как даже если люди не покупают недвижимость, то жить они все равно где-то хотят.

В какую недвижимость сейчас выгоднее вкладываться, а в какую - не очень и почему (первичка, вторичка, коммерческая и т.д.)?

Коммерческая недвижимость всегда стояла «особняком». И сейчас в текущих реалиях нельзя сказать, что рост ставок по ипотеке приведет к снижению спроса на коммерцию, так как доля ипотеки исторически была не высокая в данном сегменте.

Спрос на коммерческую недвижимость зависит от других факторов, в основном он связан с рентабельностью бизнеса и покупательской способностью населения.

К примеру, коммерция на первых этажах новостроек не будет страдать от повышения ставок по ипотеке, так как спрос на такую недвижимость всегда будет. Даже если люди будут меньше покупать недвижимость, то они не перестанут пить кофе, ходить в салоны красоты или магазины.

Вложения в первичный рынок надо разделить на два типа.

Первая история, когда мы покупаем новостройку на стадии «котлована», а потом стараемся ее продать через 2-3 года, когда цены вырастут. Данная стратегия хорошо себя показывала в начале пандемии, когда рост на новостройки достигал 50% годовых. Но сейчас такой ценовой динамики нет, а дополнительно можно еще столкнуться с тем, что в один момент в новостройке будет продаваться огромное количество квартир и если инвестор хочет быстрее продать недвижимость, то надо двигаться вниз по цене, а иначе есть риск того, что недвижимость будет перепродаваться очень долго. Но плюс в том, что потенциальный покупатель может использоваться льготную ипотеку, если продавать новостройку до ввода в эксплуатацию, а это конечно весьма привлекательно, особенно если человек может купить недвижимость по льготной ставке, а ключи при этом получит, условно, уже через пару-тройку месяцев.

Вторая история связана с тем, когда мы покупаем новостройку без отделки уже непосредственно перед сдачей в эксплуатацию или после ввода, когда застройщик выдает ключи. Далее делаем ремонт и продаем с хорошей доходностью.

Вторую схему можно приравнять к покупке вторичной недвижимости без ремонта, так как суть одна и та же, но с новостройками добавляется риск того, что может быть очень высокая конкуренция, поэтому надо весьма тщательно выбирать объект для будущей инвестиции. А при этом перепродать данную квартиру клиенту с ипотекой по льготным ставкам не получится, так как льготы на такую недвижимость уже не распространяются.

Классический вторичный рынок в свою очередь потеряет часть спроса из-за ухода части ипотечных клиентов, а это приведет к более долгому сроку последующей перепродажи. Это может привести к тому, что часть инвесторов пересмотрит свои финансовые модели и кто-то из них решит вложить свои сбережения в другие направления.

Варианты инвестиций на вторичном рынке недвижимости

Но при этом на вторичном рынке недвижимости остается два вида вложений, которые вопреки всему продолжают показывать хорошую доходность.

Одно из них – это срочный выкуп квартир. В данном случае задача инвестора – это покупка недвижимости на вторичном рынке со большим дисконтом. Чаще всего это объекты жилой недвижимости, а дисконт в этом сегменте может составлять 25-30% от рыночной цены, а бывает и выше. Размер дисконта зависит в основном от двух моментов – насколько быстро продавцу нужны денежные средства и юридические проблемы с недвижимостью.

К примеру, в большинстве своем, обычные покупатели не хотят рисковать, покупая квартиры со свежим наследством или недавно подаренные, а для инвесторов такие квартиры как «горячие пирожки», так как по рыночной цене продать ее сложно, а значит есть вероятность, что текущие собственники будут готовы на хорошую скидку, чтобы быстрее реализовать объект.

После этого инвесторы спокойно могут продавать квартиру по рыночной цене или немного ниже рынка, чтобы сократить сроки экспозиции и ускорить продажу.

Второе популярное направление среди инвесторов – это флиппинг. Идея заключается в том, чтобы купить квартиру с черновой отделкой или со старым ремонтом, отремонтировать и перепродать уже по рыночной цене. Квартиры без ремонта точно стоят дешевле своих конкурентов с ремонтом, на различных рекламных площадках можно отыскать много таких вариантов. В данной истории важными факторами является стоимость ремонта и последующая цена перепродажи, которые надо просчитать заранее, чтобы остаться в плюсе после перепродажи отремонтированной квартиры.

Есть инвесторы, которые умудряются совмещать эти направления, и в итоге они приобретают квартиры со старым ремонтом с большим дисконтом, после этого ремонтируют их, а некоторые инвесторы даже ставят мебель в квартире, чтобы потенциальному покупателю после сделки вообще ничего не надо было делать.

Затем такие квартиры с ремонтом и мебелью продаются уже по рыночной цене и зачастую на них идет большой спрос, так как грамотные инвесторы выбирают районы, где в основном сосредоточен старый фонд с соответствующим ремонтом, и их квартиры с новой отделкой смотрятся гораздо лучше всех потенциальных конкурентов.

Доходность в данном случае по Москве может составлять в среднем 20-25% с продажи объекта после вычета расходов. Обычно с момента приобретения до последующей перепродажи закладывается до 4-6 месяцев, а это значит, что подобные инвестиции могут приносить 40 – 75% доходности на вложенные инвесторов деньги, и это не предел доходности.

В данной схеме можно также взглянуть на рынок новостроек, где большинство объектов продается без ремонта, и при этом можно найти квартиры, которые продаются по договорам уступки по ценам заметно ниже, чем у застройщика.

К каким последствиям для рынка недвижимости приведет повышение ключевой ставки: кто от этого выиграет, а кто проиграет?

При повышения ключевой ставки выиграет рынок новостроек и аренды. Новостройки будут чувствовать себя уверенно, так как на них перетечет часть спроса со вторичного рынка недвижимости из-за возможности оформить ипотеку по сниженным ставкам. А рынок аренды может «взбодриться» так как часть клиентов, которые в моменте откажутся от покупки из-за высокой ставки по ипотеке, могут задуматься об аренде недвижимости.

Проиграет безусловно вторичный рынок недвижимости, так как льготных программ по ипотеке нет, часть потенциальных покупателей уйдет, а цены начнут идти вниз, так как продавцам надо быстрее продать, а покупатели будут активно торговаться.

Но хочется верить, что это тенденция будет не очень долгой, так как ЦБ и МинФин найдут дополнительные инструменты для стабилизации экономики и укрощения инфляционных ожиданий, а это приведет к тому, что ЦБ сможет снижать ключевую ставку, так как она уже будет не единственной мерой поддержки экономики. А как только ключевая ставка начнет снижаться, то вслед за ней вниз пойдут и ставки по ипотеке, а это непосредственно повлияет на увеличение спроса.

Чурилов Максим (Владелец компании, Агентство недвижимости IDEA Estate)

Автор статьи