Как инвестировать в недвижимость правильно

Основной экономической целью совершения инвестиций является получение прибыли от размещенного капитала. Порядок же размещения капитала, форма размещения и все существенные условия регулируется правовыми нормами. В зависимости от выбранных порядка, формы и условий к отношениям применяется тот или иной раздел права.

Настоящая статья посвящена одной из форм – приобретение недвижимости, которая де – факто существует и принадлежит получателю денежных средств, но де – юре права собственности, зарегистрированного в Росреестре еще нет. Реализация такой экономической модели возможна. Рассмотрим ее.

Ст.429 ГК РФ регулирует возможность заключения предварительного договора. В соответствии с ним стороны берут на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях и до определенной даты. В нашем случае это договор купли – продажи. Соответственно в предварительном договоре должны быть определены условия, позволяющие однозначно установить: что, когда и за сколько будет продано. Соответственно на каждое из этих условий стоит обращать самое пристальное внимание.

Стоимость. Эти условия относятся к существенным и договор не считается заключенным, если его условия не позволяют ее определить. Условия о цене могут быть выражены как в твердой сумме, так и содержать описание механизма, позволяющего определить ее однозначно. Такой механизм может быть привязан к стоимости 1 квадратного метра, содержать валютную оговорку, привязку к иному эталону, но в любом случае должен позволить однозначно определить стоимость объекта.

Сроки. Это условия, регулирующие предельные сроки заключения основного договора. Почему крайне важно достоверно и максимально понятно определить предельный срок заключения основного договора?
Во –первых, определение срока заключения основного договора позволяет жестко определить временные рамки когда лицо заключит сделку в результате которой наконец станет счастливым обладателем вожделенного объекта и сможет полноценно осуществлять все вещные права.

Во – вторых и это самое основное. Ст.429 ГК РФ определяет, что если предварительный договор не содержит условий о сроках заключения основного договора, то считается, что основной договор должен быть заключен в течение года. Учитывая, что частью 5 этой же статьи установлен шестимесячный срок для судебной защиты права требования о заключении основного договора, отсутствие согласования реальных достоверных и однозначных условий о сроках заключения основного договора может не позволить инвестору реализовать свое право на приобретение объекта недвижимости.

Предмет. Это одно из самых важных условий любого договора.
Обязательные условия о предмете договора, устанавливающего права и обязанности по сделке купли – продажи недвижимости, регулируются ст.130, 420, 432, 454, 554 ГК РФ. Они определяют, что стороны при заключении предварительного или основного договора должны указать данные, позволяющие безошибочно выделить предмет сделки от массы других объектов, находящихся в этом месте. Закон (ст.554 ГК РФ) очень жестко устанавливает это правило для участников правоотношений. В случае отсутствия четкого описания предмета сделки приобретатель лишается возможности потребовать исполнения обязательств в натуре, т.к. будет считаться, что договор не заключен. И это не случайно. Это сделано с целью исключения возможности появления споров о предмете договора.

Но как быть, если стороны намерены совершить сделку в отношении будущего объекта недвижимости?

Закон допускает такую возможность. Основная задача состоит в правильном описании объекта. Это затрагивает как описание самого предмета, так и включение данных, позволяющих однозначно определить недвижимость на местности. В описание предмета могут быть включены данные измерений, вида, назначения, расположения. Например, предметом договора является: одноэтажное строение, площадью 100 кв. метров, смонтированное из металлических конструкций, расположенное на пересечении линий - от дома №50 по ул. Верхней города Н-ска по направлению к дому №27 по ул. Средней города Н-ска и от дома №7 по ул. Крутой по направлению к дому №9 по ул. Пологой города Н-ска. Включение таких данных не будет противоречить действующему законодательству и позволит однозначно установить условия о предмете сделки.

Кроме того, обязательным условием по предмету предварительного договора является включение обязательств, которые стороны берут на себя. Эти обязательства состоят в заключении договора купли – продажи на определенных условиях. Чем более подробно будут описаны условия договора купли – продажи, который надлежит заключить сторонам в будущем, тем меньше вариантов для одностороннего изменения или корректировки этих условий со стороны продавца или покупателя. Довольно часто я рекомендую своим клиентам включать полный текст будущего договора купли – продажи как приложение №1 к предварительному договору. Например текст о предмете договора может выглядеть так: Стороны обязуются в срок до 21 ноября 2020 года заключить договор купли продажи одноэтажного строения, площадью 100 кв. метров, смонтированного из металлических конструкций, расположенного на пересечении линий - от дома №50 по ул. Верхней города Н-ска по направлению к дому №27 по ул. Средней города Н-ска и от дома №7 по ул. Крутой по направлению к дому №9 по ул. Пологой города Н-ска, на условиях, изложенных в приложении №1 к настоящему предварительному договору.

Оплата

Правовое регулирование предварительного договора позволяет предусмотреть оплату по нему как полной стоимости, так и частичной. Оплата может быть выражена как в виде авансовых платежей, так и в виде аванса.

Сложившаяся судебная практика, отраженная в Постановлении Пленума ВС РФ №49 от 25.12.2018г., достаточно прочно защищает права инвесторов. В частности, предусмотрено, что в случае, если по предварительному договору купли – продажи недвижимости выплачена полная или значительная часть стоимости, то такой договор признается основным договором купли – продажи. Помимо того, что инвестору предоставляется возможность выбора защиты своего права, для него значительно сокращается путь до включения записи о его собственности в государственном реестре прав на недвижимое имущество в случаях недобросовестного поведения продавца.
Вышеуказанная судебная практика позволяет инвестору в случае нарушения обязательств продавцом выбирать способ защиты своего права. Это может быть как предъявление иска о возмещении убытков, в случае потери интереса к объекту, так и получить объект недвижимости по более короткому пути, чем предусматривалось ранее.

И в заключение хотелось бы порекомендовать читателям максимально внимательно подходить к вопросам формирования и отражения в тексте условий договора. Ибо условия договора толкуются прежде всего буквально, а уже потом по смыслу. Чем однозначнее будут формулировки обязательств, тем меньше возможностей для недопонимания и споров с неизвестным концом. Чем подробнее и однозначнее изложены обязательства, тем меньше возможностей для их неисполнения или недобросовестного толкования.

Мамонтов Алексей Вячеславович (адвокат, адвокатская контора Малыхина и Мамонтова)

автор статьи