Приобретение земельных участков за 1% от рыночной стоимости, с последующим строительством многоквартирных жилых домов.

Приобретение земельных участков за 1% от рыночной стоимости, с последующим строительством многоквартирных жилых домов. Конкретный алгоритм действий проекта.
С помощью программ проводится выгрузка земельных участков на предмет муниципальной собственности, любого города. Вторым этапом специалисты выявляют районы данного города с конкретным видом назначения земли. Далее наши оценщики производят оценку в каждом районе, на кадастровую и рыночную стоимость. Следующим этапом проводится анализ на маржинальность каждого интересующего района.
Разберем первый вид земельных участков, пусть это будет ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Поочередный список действий:
- кадастровым инженером зарисовывается схема расположения земельного участка.
- юристы готовят заявление с указанием на правовую информацию, прописанную в земельном кодексе, и др. правовых актах, с указанием на то, по какой причине мы имеем права на приобретение участка в любом городе вот таким методом, т.е. за 1% от рыночной стоимости.
В данном проекте, а именно на видео я предоставил конкретный расчет земельного участка со следующими финансовыми показателями рыночной стоимости в 5.000.000 рублей, где мы его приобретаем всего за 338.000 рублей. Далее эта схема вместе с заявлением, подается в администрацию города, как от ООО, так и от физ. лица, как в электронном виде (дистанционно) , так же можно подать в бумажном виде. На данном этапе важно соблюсти правильность фиксации поданного нами заявления с юридической точки зрения, а именно необходимо, чтобы у нас была отметка о том, что заявление и схему нашу приняли и поставили печать, о том, что принято конкретной датой. Если подаем электронно, то эта информация фиксируется номером обращения.
- Поданная нами схема с заявлением рассматривается исполнительным органом местного самоуправления и решение об утверждении или отказ в нем выдается в течении 30 дней с момента подачи заявления.
-как только администрация утверждает схему, они выдают постановление об утверждении, а так же присваивают конкретный адрес на земельный участок. С этого момента данная схема, согласно ЗК РФ статья 11.10. срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года (т.е. в течении этого срока никто из желающих претендовать на этот участок не имеет права).
- далее необходимо подготавливать межевой план для сдачи в Рос реестр, это делают наши кадастровые инженеры, подготавливают, заверяют своей квалификационной подписью. Затем этот межевой план (на электронном носителе в виде архива) подается в органы государственной регистрации, где он должен встать на учет и где органами государственной регистрации выдается выписка ( кадастровый паспорт) на земельный участок (подать можно либо в МФЦ, либо дистанционно с компьютера), сроки регламентированные законом 7 дней.
-как только мы получаем эту выписку на земельный участок (т.е. паспорт на землю) мы идем снова в администрацию и пишем заявлении, о предоставлении этого земельного участка в аренду, которое должны рассмотреть в течении 30 дней.( Федеральный закон от 02.05.2006 №59-ФЗ (ред. От 27.12.2018) «о порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»).
- письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течении 30 дней со дня регистрации письменного обращения. Подытожив вышесказанное можно в один раз подать сразу схему на утверждение и заявление о предоставлении земельного участка, тогда общий срок будет 60 дней. В первые 30 дней схему должны утвердить, и второй срок 30 дней на опубликование аукциона о предоставлении земельного участка.
-далее администрация опубликовывает извещение о предоставлении земельного участка в газете, на официальном сайте администрации с описанием подготовки комплекта документов для подачи на аукцион.
-наши специалисты подготавливают всю необходимую документацию для подачи на аукцион. ( да в любом случае администрация разыгрывает аукцион, где любой желающий в праве заявиться на данную землю, но как показывает практика, что перед аукционом ничего не помешает узнать, кто на какой лот заявляется)
- далее все заходят в аукционный зал, где сидит комиссия из 4-5 человек и участникам каждого лота выдаются флажки с номером участка. Объявляют аукцион и начинается переторжка, член комиссии указывает стартовую сумму 1% от стоимости лота.
-чтобы заявиться на аукцион необходим задаток, его обычно устанавливают 100% от суммы лота, который при проигрыше возвращается в течении 3х дней. Если выиграть лот мы обязаны в течении 3х дней заключить договор аренды с администрацией, и далее в течении 30 дней обязаны оплатить аренду за один год (т.е. ту сумму, по которой мы выигрываем). Если не заключить договор, либо не оплатить его, то задаток не возвращается. При выигрыше задаток списывают в счет аренды, если сумма недостаточная, то наша задача доплатить.
-заключаем договор аренды, обычно срок заключения от 5ти до 20ти лет (срок зависит от назначения земли). Но в любом случае нам необходимо либо продать право на аренду, либо переводить в собственность.
- далее мы пишем уведомление в администрацию о планируемом строительстве, где так же они выдают документ .Этот документ необходим кадастровому инженеру для сбора технического плана на здание за счет которого мы имеем основание перевести из аренды в собственность за 1.5-3% от кадастровой стоимости. Необходим фундамент и пол коробки, на данном этапе привлекаются строительные организации на подряд. С предварительным, тщательным анализом подрядчика на добросовестность.
- как только у нас есть фундамент и часть коробки, наши инженеры проводят замеры согласно земельному законодательству. Далее делают технический план здания и оформляют как незавершённое строительство.
-наши специалисты готовят заявление, с которым идем снова в администрацию и подаем его (либо отправляем дистанционно) о выкупе земельного участка из аренды в собственность(в данном случае аукциона уже не будет так как у нас есть капитальное строение, оформленное под незавершенное)
Как быстро реализовать, чтобы дом не стоял долго. Первый метод это продать его жилые помещения (квартиры) ниже рыночной стоимости через тендеры, один из примеров тендеров, когда администрация разыгрывает аукционы на приобретение жилья, так что рабочие варианты сбыта имеются.
Это касаемо строительства многоквартирных жилых домов.
Что касаемо индивидуальных жилых домов 1-2 этажа.
-способ реализации – это искать землю уже под конкретных покупателей, кому необходим участок и строительство дома. Мы сразу переоформляем на него право аренды и строим под него уже дом, где он изначально по договору вносит денежные средства. Либо для людей у которых нет возможности приобрести за наличные строительство дома с землей, можно заключить договор с банком, чтобы клиент мог приобрести через ипотеку у ООО (т.е. банк оформляет ипотеку на клиента, вам сразу банк перечисляет сумму, а человек просто оплачивает ипотеку в банке)
- еще вариант обмена материнского капитала. Но этот вариант еще не проработан.
Мы хотели бы все-таки не распыляться на выявление большинства земель, ориентир держим на строительство многоквартирных домов. Где непосредственно требуются инвестиции для роста, а так же расширения спектра деятельности.
Вернемся еще раз к строительству индивидуальных жилых домов 1-2 этажа.
- хороший вариант быстрой реализации – это обмен земельных участков на любую другую движимою и недвижимою недвижимость, много кто хочет обменять на авто. Такой вариант хорошо подходит, когда мы берем и тратим на участок 30 тыс. рублей, а меняем, например, на машину по рыночной стоимости 200 тыс.




Была ли у нас сделка на практике? – да.
Я взял участок в своем городе за две тысячи четыреста рублей ИЖС, где рыночная стоимость 200-300 тыс. за участок. Уже заключен договор аренды, сейчас заливается фундамент. Участок я буду переводить в собственность и строить дом, еще есть пять участков с аналогичной ценой в другом районе, там так же есть договора аренды.
По срокам, 2 месяца это только оформление земли, плюс надо рационально понимать срок оперативного строительства, потому что только после будет переводится в собственность.
Конверсия хорошая, на видео примере я показываю, как происходит процесс выявления земельного участка, и где один участок приобретаем за 338.000 рублей и продаем за 5.000.000 рублей. А если это будет 10 участков, где надо потратить 3 млн. 338 тыс., а продадутся они за 50.000.000. желательно это сразу в масштабе развивать, а не по одному, два участка.
Ориентир больше хотелось бы держать на строительство многоквартирных домов, пять этажей, девять этажей и более.
Подробные сметы на строительство каждого из типов домов приведены в данном проекте. Так же прилагается презентация на каждый вид капитального строительства, проектная документация многоквартирного дома.
Есть все возможности развивать этот проект по всей России и не только в ее пределах, так как у нас есть доступ и необходимая аналитика по выявлению таких земель в любой точке, любого города.