Российский фондовый рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние годы. Отраслевой индекс строительных компаний демонстрирует устойчивую негативную динамику, вызывая серьезные опасения у инвесторов, аналитиков и участников финансового сектора.

Статистика говорит красноречиво: за последние три месяца индекс строительных компаний Московской биржи неуклонно падает. Ноябрь стал очередным тяжелым периодом для девелоперов, где потери составили почти 13%. Масштаб происходящего становится особенно очевиден при сравнении годовой динамики: с начала года отраслевой индекс недвижимости обвалился более чем на 45,8%, тогда как базовый индекс Мосбиржи снизился на 18%.

На сегодняшний день на бирже представлены акции четырех крупнейших девелоперов: ПИК, ЛСР, «Самолет» и «Эталон». Три из этих компаний входят в топ-5 российских застройщиков по объемам текущего строительства, что делает их своеобразным индикатором состояния всей строительной отрасли.

Корни нынешней ситуации уходят в системные изменения сферы ипотечного кредитования. Еще несколько лет назад государство активно поддерживало строительную отрасль через различные льготные программы. В 2018 году был принят национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагал обеспечение доступным жильем населения и амбициозную цель сдавать ежегодно не менее 120 млн квадратных метров к 2030 году.

Особенно значимым элементом поддержки стал федеральный проект «Ипотека», который предусматривал улучшение жилищных условий для не менее 5 млн семей ежегодно. Изначально планировалась средняя ставка по ипотеке в 7,9% к 2024 году. Однако реальность внесла свои коррективы.

Запущенные в 2020 году после начала пандемии COVID-19 льготные ипотечные программы спровоцировали взрывной рост строительства и цен на недвижимость. В Москве новостройки подорожали почти на треть в 2021 году и на 21% в 2022 году. Но с 2023 года ситуация начала кардинально меняться.

Центральный банк последовательно повышал ключевую ставку, стремясь обуздать инфляцию. С 1 июля 2024 года льготная ипотека была полностью отменена, а рыночные кредитные ставки при ключевой ставке в 21% стали практически недоступными для большинства потенциальных покупателей.

Последствия не заставили себя ждать. По данным «Дом.РФ», выдача ипотечных кредитов по рыночным ставкам с начала года сократилась на 53-54%, по льготным программам — на 28%. Это немедленно отразилось на продажах застройщиков, которые в среднем по отрасли упали на 35%.

Наиболее чувствительными к изменениям оказались «Самолет» и ЛСР, где доля ипотечных продаж достигала 70% и 60% соответственно. Продажи «Самолета» упали на 45% год к году, а ЛСР — на 62%. Дополнительное давление создают высокие процентные ставки по кредитам, которые девелоперы вынуждены привлекать под плавающие ставки.

Российские девелоперы, работающие по принципам долевого строительства, оказались в сложной ситуации. Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах в банках, и застройщик получает к ним доступ только после завершения строительства. Чтобы выполнить текущие проекты, компании вынуждены брать кредиты под высокие проценты.

Эксперты прогнозируют продолжительный кризис в отрасли. Производственный цикл девелоперов длителен, и компании сейчас заканчивают начатые проекты, фактически откладывая запуск новых. Аналитики Института комплексных стратегических исследований считают, что смутные времена для строительной отрасли продлятся еще очень долго.

Инвестиции в акции строительных компаний сегодня сопряжены с высочайшими рисками. Эксперты рекомендуют крайне осторожно подходить к вложениям в данный сектор. Компаниям предстоит адаптироваться к новым экономическим реалиям, искать альтернативные стратегии развития и минимизировать финансовые риски.

Некоторые аналитики видят потенциал в диверсификации бизнес-моделей, например, в переключении с жилищного строительства на коммерческие проекты — торговые площади и склады. Однако признают, что быстро перестроиться будет непросто. В ближайшие годы строительная отрасль будет находиться под значительным экономическим давлением.