Краудлендинг как форма пассивного дохода для инвесторов с помощью заработка на займах для бизнеса в последние годы становится всё более популярным. Масса критических внешних обстоятельств – от пандемии Covid-19 до экономических санкций против России – заставляют частных инвесторов искать новые способы вложения средств с невысоким риском и быстрым возвратом инвестиций.

Содержание
1. О платформе
2. Условия финансирования для объектов недвижимости на платформе SimpleEstate
3. Возможности для инвесторов на платформе SimpleEstate
4. Плюсы и минусы

Инвестиционные платформы, работающие в сегменте краудлендинга в России, предлагают доходность в среднем не ниже 20% в год при низком пороге входа для инвестора – на отдельных площадках достаточно положить на счёт сумму от 1 до 1000 рублей для начала работы. Риски вложений в бизнес-проекты на условиях простого займа тоже остаются достаточно низкими: большинство платформ активно работает с заёмщиками по предотвращению дефолтов, а в случае возникновения просроченных обязательств выкупают такие займы у инвесторов на вторичном рынке.

Малый и средний бизнес с приходом инвестиционных платформ получил доступный способ финансирования своих повседневных нужд без бюрократических процедур и длительного ожидания, как в случае с подачей заявок на банковское кредитование. По сути инвестиционная платформа стала своеобразным местом встречи бизнеса и инвесторов, где они могут работать напрямую. Деятельность операторов инвестиционных платформ с 2019 года контролируется ЦБ РФ в рамках 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ»: любая работающая платформа должна быть занесена в Реестр операторов и соблюдать все требования регулятора.

Крупнейшие и наиболее активные отечественные краудлендинговые платформы обычно работают с широким спектром компаний-заёмщиков: реселлерами, поставщиками, ритейлом, грузоперевозчиками, производителями различных товаров и оборудования. Но есть и отдельные площадки, которые выбрали в качестве объекта для инвестирования отдельную нишу рынка и активно с ней развиваются. Примером такой платформы является сервис SimpleEstate, который привлекает инвестиции под объекты коммерческой недвижимости.

О платформе

SimpleEstate – инвестиционная платформа, работающая на рынке коммерческой недвижимости. С помощью инструментов коллективных инвестиций на площадке частные инвесторы могут вкладывать в надёжные и проверенные специалистами платформы объекты и получать стабильный пассивный доход.

Платформа гарантирует инвесторам доход по вложенным средствам выше банковских депозитов и облигаций. Более того, такой вид инвестиций – в покупку коммерческой недвижимости – ранее могли себе позволить только граждане с высоким доходом и профессиональные инвесторы. А с появлением SimpleEstate стало возможно вложение даже небольших средств в высокодоходные объекты недвижимости через механизм коллективных инвестиций.

SimpleEstate была создана и запущена в 2019 году основателем платформы Никитой Корниенко, который имеет большой опыт работы на финансовом рынке и в сфере fintech.

В настоящее время на платформе зарегистрировано более 10 000 инвесторов, портфель недвижимости составляет 1,3 млрд. руб.

Платформа самостоятельно находит коммерчески привлекательные объекты недвижимости, проводит все процедуры проверок, технического и юридического аудита.

После процедуры отбора SimpleEstate выступает в роли своеобразного юридического посредника между инвесторами и компанией-представителем объекта недвижимости. Платформа создаёт акционерное общество, в котором 100% обыкновенных акций принадлежит ей. Таким образом, SimpleEstate занимается операционным управлением объектом, а инвесторы получают привилегированные акции – имеют право на получение дивидендов, но ограничены в контроле над АО.

Такая схема работы необходима, так как объекты недвижимости требуют серьёзных вложений, и платформа максимально заинтересована в стабильной работе бизнеса компании-заёмщика и участвует в управлении им.

Функции созданного акционерного общества:
• раздел собственности между инвесторами: АО остаётся единственным собственником, а инвесторы получают доли в объекте;
• операционное управление объектом;
• управление расходами и увеличение доходов: оплата всех операционных расходов (эксплуатация, налог на имущество и др.), получение доходов от сдачи недвижимости в аренду и иных видов доходов;
• продажа акций инвестором на вторичном рынке через платформу, дистанционно и без участия нотариуса.

Заработок платформы состоит из комиссий, размер которых зависит условий работы с каждым из объектов недвижимости:
• 3-5% от стоимости объекта при покупке;
• 1% от рыночной стоимости объекта за функции управления им;
• 1% от стоимости акций при покупке на вторичном рынке в случае продажи их инвестором платформе;
• 1000-2000 руб. – комиссия реестродержателю за услуги перевода для продавца акций на вторичном рынке.

Условия финансирования для объектов недвижимости на платформе SimpleEstate
Для финансирования объектов коммерческой недвижимости часто применяют вариант с использованием «бридж-кредита»: бизнес оформляет краткосрочный кредит, а затем кредитные средства замещаются деньгами, собранными у инвесторов.

Если на первый взнос для покупки объекта недвижимости недостаточно средств, используются кредитные средства. Кредит оформляется на АО, а поручителем выступает платформа.

После сбора всей необходимой суммы для приобретения объекта платформа направляет заинтересованным инвесторам, пожавшим заявки, инвестиционное предложение.

Возможности для инвесторов на платформе SimpleEstate

При появлении нового объекта в своём арсенале платформа размещает на сайте и рассылает всем инвесторам детальную презентацию об объекте: его достоинства и недостатки, оценка доходности, ожидания по рискам.

Инвесторы должны открыть номинальный счет на платформе, завести на него средства и оставить заявку на инвестиции в выбранный объект. Номинальные счета открываются в банке «Точка», бенефициарами по счетам являются инвесторы, платформа не имеет доступа к номинальным счетам.

После принятия инвестиционного предложения инвесторы подписывают договор купли-продажи акций с помощью простой электронной подписи (СМС).

Подписанные обязательства являются договорами конвертируемого займа – это заём, который при определённых условиях может быть конвертирован в акции акционерного общества.

После подписания договора средства с номинального счёта переводятся на счёт акционерного общества, а подписанные документы появляются в личном кабинете инвестора.

Инвесторы получают проценты по вложенным средствам один раз в квартал. Для физлиц, размещающих средства на платформе, SimpleEstate является налоговым агентом и платит НДФЛ.

Инвестор в любой момент может избавиться от актива путём продажи своей доли в объекте. В этом случае акции реализуются на инвестиционной платформе.

Специалисты платформы рекомендуют определиться со стратегией инвестирования, прежде чем вкладывать средства в понравившийся объект недвижимости. Если инвестор будет действовать наугад и хаотично, без цели и стратегии, ему вряд ли удастся добиться хороших результатов.

Инструменты платформы располагают скорее к выбору консервативной и краткосрочной стратегии инвестирования (1-3 года), но для опытных и профессиональных инвесторов есть возможность и игры «в долгую» - с вариантами владения объектом недвижимости более 5 лет и применением более активной стратегии.

При оценке объектов коммерческой недвижимости нужно учитывать специфику этого сегмента рынка. Сегодня коммерческая недвижимость представлена большим количеством разнообразных по виду, размеру, назначению объектов: офисная, торговая, складская, гостиничная, производственная.

Стоимость коммерческой недвижимости определяется потенциальных доходом, который она может принести. В целом сегодня рынок недвижимости стабильнее, чем фондовый. Он показал свою устойчивость в кризисы, лучше защищен от инфляции, так как рост цены объектов недвижимости частично ее покрывает. Но и в этом высокодоходном сегменте много рисков, которые важно понимать и иметь в виду при выборе стратегии инвестирования.

Если говорить о новых тенденциях самого рынка недвижимости, то с развитием сегмента торговли на маркетплейсах всё более востребованными объектами коммерческой недвижимости становятся складские помещения, помещения для оформления и выдачи заказов.

Плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость являются более серьёзными операциями в рамках концепции краудлендинга и требуют от инвесторов определённого уровня осмотрительности и подготовки. Объект инвестирования необходимо тщательно изучить (платформа предоставляет максимум информации обо всех своих объектах коммерческой недвижимости), а в случает принятия положительного решения о размещении средств соблюсти все необходимые процедуры.

Большинство российских инвестиционных платформ дают возможность размещать средства объемом от 100 000 рублей для покупки доли в объекте коммерческой недвижимости. При работе с такими площадками не нужно посещать офисы, все процедуры проходят в режиме онлайн. Работа с платформой позволяет даже опытным инвесторам диверсифицировать свои вложения и снизить риски – инвестировать сумму не в один большой объект, а в несколько.

Важный плюсом работы SimpleEstate является почти 5-летний опыт присутствия на рынке инвестиционных платформ и фактическое лидерство в своей нише – сегменте инвестиций в коммерческую недвижимость. Акционерное общество как форма работы инвестора с платформой имеет свои недостатки по сравнению с закрытыми паевыми фондами или другими форматами коллективного владения. Но формат акционерного общества обязывает компанию публиковать отчётность: все отчёты представлены на сайте платформы и находятся в открытом доступе.

Из факторов, повышающих риск инвестора при работе с платформой, специалисты выделяют использование кредитного плеча при покупке объектов недвижимости. Кроме того, если инвестор вкладывает средства с намерением получить более высокую доходность в строящиеся или пока пустующие объекты недвижимости, то возникнут дополнительные риски: управляющей компании нужно будет найти арендаторов, а это займёт какое-то время.

Но совсем без рисков инвестиций не бывает, и по соотношению доходность/риск вложение средств на инвестиционной платформе SimpleEstate остаётся хорошим вариантом получения пассивного дохода.